A locação por temporada é destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, obras em seu imóvel, e outras situações que ocorrem por determinado tempo.
A locação por temporada encontra seu fundamento legal no artigo 48 da Lei 8.245/91 e refere-se à locação de imóveis pelo período não superior a 90 (noventa) dias.
Para os condomínios, a impossibilidade de restringir esta modalidade de locação é indiscutível, conforme pacificado entendimento jurisprudencial dos tribunais brasileiros.
Se os condomínios não podem impedir que as unidades autônomas sejam locadas por temporada, poderiam, então, impossibilitar o uso de suas áreas comuns pelos inquilinos temporários?
A resposta é negativa, isto porque o artigo 5.º, inciso XXII, da Constituição Federal, assegura o direito de propriedade como uma das principais bases da sociedade brasileira, sendo que o caput do artigo 1.228 do Código Civil, garante ao proprietário a faculdade de usar, gozar, dispor e reaver o imóvel de quem injustamente o possua:
Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Nesta linha de raciocínio, ao locar o imóvel, o proprietário transmite ao inquilino a posse direta da unidade, o que quer dizer que o direito de uso do imóvel é cedido pelo período de duração da locação.
Conforme disciplinado pelo artigo 1.335, incisos I e II, do Código Civil, o direito de uso transmitido ao locatário compreende não apenas a área interna da unidade autônoma, mas também a área comum da edificação, in verbis:
Art. 1.335. São direitos do condômino:
I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
Por este motivo, impedir que os locatários por temporada usufruam das áreas comuns do condomínio infringe o direito de propriedade, motivo pelo qual qualquer disposição nesse sentido é anulável, nos termos do julgado abaixo apresentado:
AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ATO JURÍDICO. TUTELA ANTECIPADA. ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA. MUDANÇA EM REGIMENTO INTERNO DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. QUESTÕES DE ORDEM FORMAL E MATERIAL. CONCENTRAÇÃO DO INTERLOCUTÓRIO NO SEGUNDO ASPECTO. LIMITAÇÃO AO USO DE ÁREAS COMUNS DO PRÉDIO POR LOCATÁRIOS DE TEMPORADA. ART. 5º DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL. ISONOMIA. TRATO DA MATÉRIA PELO ART. 1.345 DO CC/2002 E ART. 23 DA LEI DE LOCAÇÕES. TENDÊNCIA A EQUIPARAÇÃO DO INQUILINO. NESSE CONTEXTO, RESTRIÇÕES AOS CONDÔMINOS QUE DEVEM MIRAR APENAS CONDUTAS NEGATIVAS, NÃO A CASTA A QUE PERTENCEM. VEROSSIMILHANÇA DO PEDIDO DE SUSPENSÃO DO REGIMENTO PRESENTE. PERICULUM IN MORA. PREJUÍZO MATERIAL AOS DONOS QUE QUEIRAM ALUGAR, DEVIDO A PERDA DO ATRATIVO QUE AS UNIDADES OFERECEM. INTERLOCUTÓRIO MANTIDO. RECURSO DESPROVIDO. (Tribunal de Justiça de Santa Catarina TJ-SC – Agravo de Instrumento : AI 50968 SC 2011.005096-8)
Visando regular a celeuma das locações por temporada, por vezes tão traumáticas para os síndicos e os condôminos residentes, o melhor caminho é ter elementos que possibilitem a correta identificação dos infratores, bem como a estruturação de convenções condominiais e regulamentos internos que atendam a real necessidade do condomínio, sempre com a mentalidade de (a) educar, (b) fiscalizar e (c) punir com escopo pedagógico.
Gustavo Camacho Advogado