A polêmica envolvendo a utilização das plataformas de hospedagens para condomínios
residenciais não é apenas debatida e controvertida em diversos países, dentre eles o Brasil.
O caso é tão desafiador, que chegou até o Superior Tribunal de Justiça por intermédio do
Recurso Especial de número 1819.075.
A decisão, em apertadíssima síntese, a qual apenas é aplicável ao condomínio específico,
posto que trata-se de um precedente e não de uma jurisprudência já consolidada,
reconhece a força normativa das convenções condominiais para impedir a utilização dos
aplicativos de hospedagem para fins de locação de unidades em condomínios residenciais.
A matriz de pensamento sob a qual nossa sociedade moderna é constituída leva em
consideração os princípios neoliberais derivados iluministas, que visavam separar o Estado,
à época absolutista, da propriedade privada. Neste racional, o Estado deve intervir o mínimo
possível nas relações privadas, notadamente aquelas envolvendo o direito de propriedade,
como é o caso dos condomínios edilícios, que, por determinação do artigo 32, alínea j, da
Lei 4.591/64, possuem convenções condominiais que exprimem os acordos de vontade
celebrados entre os condôminos.
As convenções condominiais, nesta direção, devem definir a destinação das unidades
autônomas (art. 1332, III, CC) que compõem os condomínios. Se residenciais, as unidades,
por óbvio, não poderão abarcar atividades comerciais e vice-versa. É justamente o que
determina o artigo 1.335, inciso III, do Código Civil.
Por isso a decisão do STJ é tão importante, pois reconheceu, por meio do precedente REsp
1819.075, que a utilização dos aplicativos de hospedagem não se reveste dos pressupostos
aplicáveis às locações por temporada (art. 48 da Lei 8.245/91), mas que, em verdade, resta
caracterizada atividade assemelhada à hotelaria, a qual é regulada pela Lei 11.771/2008.
Ou seja: locar unidades autônomas com finalidade exclusivamente residencial caracteriza
infração ao acordo de vontades constante da convenção condominial.
Esta importante decisão proferida pelo STJ foi bastante sensível e ratificou o fato de que
cada condomínio é único e é formado imaterialmente pelos condôminos que o compõe,
assim como pela estrutura física da edificação, a qual poderá ter condições de absorver a
utilização dos aplicativos de hospedagem sem maiores impactos no cotidiano condominial.
Considerando que, em que pese o precedente gerado, o assunto permanece polêmico e
gerador de instabilidades jurídicas, a forma de securitizar, tanto a proibição, quanto a
autorização para a utilização das plataformas de locação por temporada é, justamente,
promover a respectiva alteração a margem da convenção condominial, na forma do artigo
1.351 do Código Civil, fazendo constar a deliberação aprovada em assembleia.
